项目名称

长沙软件城概念性规划设计项目

整体规划

规划范围：软件城8.6平方公里（即青山路以南、雷高路以西、许龙路以东、长川路以北）及核心区（即寺凉路以南、长延路以北、雷高路以西、望雷大道以西的区域）913亩整体概念性规划（需要将周边其他已摘牌、未动工的企业考虑进来；同时也需要考虑未来周边地块二升三、腾笼换鸟的需求）。

1、以公共交通为导向（TOD模式）

基于长沙地铁二号线和十号线等轨道交通规划、高新区“十纵十横”交通体系以及城市空间向西的发展方向，软件城选址考虑沿岳麓大道主轴及地铁线路规划，实现公共交通使用最大化，满足人才快速流动，缓解早晚高峰出行压力。同时，选址应借助轨道交通打通与高铁西站、梅溪湖新城的线性连接，成为重要城市功能节点。

2、利用现有生活及居住配套

软件城开发需考虑归集已建、在建保障性住房及商品房配套资源，在盘活存量资产的同时提供充足生活配套空间。

3、将生态保护与“山水洲城”精美建设有机融合

基于高新区范围内丰富的生态资源，软件城选址统筹考虑存量土地的开发空间和现状山水资源，借助原生态地貌打造景观轴。

区位分析

1、核心区分析

1.1智慧软件城的主要承载空间为核心区，范围包括北起岳麓大道，南至长延路，雷高路以西，望雷大道以东的区域，整个区域面积约为0.8平方公里。根据原地块城市规划条件，核心区内建设用地共计五个地块，用地性质为工业用地，可建设的总用地面积为913亩。

2、区域配套服务分析

2.1核心区周边以工业用地为主，生活配套服务用地在扩展区内统筹规划，主要包括北区生活组团和南区生活组团。北区生活组团位于核心区西北侧，以明华小学为中心，包括明湖公园、安支塘公园、华龙家园、碧桂园小区及周边的商业服务配套。

2.2南区生活组团位于核心区的南侧，包括 2 个部分，其一是以金洲小学和金洲中学为中心，包括银杏公园、杨梅塘公园及周边的居住、商业配套服务用地。其二是围绕以雷锋中学和雷锋公园为中心，包括周边的居住、商业服务配套。

图1 长沙软件智慧城区域图

(二)核心区总体布局

基于TOD 模式，以地铁2号线为公共交通主干线，通过连接现有生态系统，吸纳周边城市资源，通过“一心一轴”、“二面三带”、“六组团”，将长沙软件智慧城打造成“宜居宜业”的高新区北部城市新标杆。

一心：即一个商业中心。核心区商业地块通过规划一座300 米和一座 150 米的超高层综合商业体，不仅成为高新区北部的地标建筑，同时辐射整个北部区域的密集产业区。此中心与明湖公园、安支塘公园相呼应，将打造成高新区乃至河西的商业娱乐休闲中心，成为区域标杆催化剂。

一轴：即一条城市生态景观轴。以明湖公园为起点，将绿化生态景观引入产业密集区，建设绿色生态软件产业园。绿色生态景观轴不仅会成为软件城的城市名片，同时借助明湖公园的生态优势极大提升核心区的区域凝聚力。

二面：即两条城市临街面。城市临街面不仅是城市的门户，同时具有更高的商业价值。核心区内拥有长兴路与长延路两个城市街道，将大体量办公建筑沿街布局不仅丰富了城市街区轮廓线，同时也充分挖掘了区域的潜在商业价值。

三带：即三条绿化生态隔离带。生态隔离带不仅是内部研发办公区联系临街建筑的纽带，同时也是临街建筑的后花园，也是一道绿色屏障隔绝了街道的喧嚣。

六组团：即六个庭院式的科研办公组团。组团内建筑相互围合，形成丰富多样的公共活动中心。通过以明湖公园-生态景观轴-庭院生态空间的渗透路径，将生态绿化空间与办公空间相互融合，创造一种全新的自然健康的办公环境。

图 2 长沙软件智慧城配套服务分析图

(三)空间规划形态

1、生态景观科研办公区：该区域是智慧软件城的活力核心区，通过明湖公园往城市的渗透形成各办公组团之间的有机维系。中央景观轴线向东串联3个地块，两侧设置办公建筑，独特的建筑界面与周围的自然景观产生互动。

2、11万平方米的中央景观区与公园进行对话，地下空间与绿化生态系统有机结合，建立多层次立体慢行系统。建筑底层架空，让景观渗透，通过穿插的连廊系统建立共享活动平台。

3、临街办公区：充分挖掘核心区有限的沿街资源，沿长兴路两侧，长延路一侧布局高层研发办公建筑，提升场地的商业价值。运用高科技感的设计元素，使不同的建筑立面能在保持自身特点的同时形成一个具有完整性且连续的街区轮 廓，构建软件园的门户形象。

4、庭院式研发办公区：该区域位于核心区北侧，与中国通号长沙产业园相邻。沿街的高层建筑成为区域与城市道路之间的天然屏障，丰富的庭院空间衍生出不同的建筑体量，办公空间可量身定制以满足不同的需求。

5、地标商业区：该区域将容纳高端办公酒店与公寓，以及一个城市综合购物中心，塑造整个片区的天际线制高点。2栋超高层建筑沿明湖公园展开视角，从空间的角度将景观绿化融入到建筑内部。

(一)空间规划要素

综合核心区地块用地位置和道路边界，结合开发秩序功能分区，将核心区定义为六个区域（详见图3），按以下六个区域的划分进行深化，地块边界及指标可根据实际情况进行调整。

图 3 长沙软件智慧城核心区地块简析图

原有用地规划条件详下表：

(一)整体规划方案具体要求

1、借鉴深圳MO地块项目等国内领先的模式与同类型产业园区的成功案例，给予专业建议；

2、参考M0模式（根据深圳市政府的规定，M0用地政策下，产业用途的建筑面积不得低于50%，配套办公研发等用房的建筑面积不得超过30%，配套住宅的建筑面积不得高于20%。本项目不考虑住宅土地性质），地块2、3、5、6均可在30%商业、70%工业的基础上，根据产业特点及整体规模、企业需求等进行配比分割。地块1已摘地，为工业地产，暂不考虑调指标；地块4暂按整体商业考虑，但如整体商业配比过高，也可适度配一部分工业。

3、工业地产可配置建筑面积15%以内的配套，但不需要配套倒班宿舍；可考虑大面积通过大面积的架空、连接各楼栋，为后续运营提供足够的公共空间场地，且需要与分割出的商业地块联动，且分割的两个地块进行整体规划、地下室连通；

4、M0模式的商业部分，主要以解决该地块产业人群的配套需求为主，在各地块之间可适度形成差异化、功能互补；在商业地块中重点配套公寓，但公寓产品需在规划许可的情况下尽可能配置解决园区高端人群需求的产品，如一梯一户的大平层公寓产品。单身公寓类产品需考虑区域人口总量及需求；

5、在整个核心区商业配套中，超高层（高端酒店、高端商务办公）、托儿所、展示中心（会展功能，3000人规模）、实训中心（2000人规模，5层楼以下，需要可围合的院子，配套运动场所）、高端人才公寓、电影院、餐饮、购物中心（购物中心需要与地铁连通）等均必须配置，可根据地块情况合理布局，使核心区内生产、生活、居住相融合，形成内部完善的闭环，打造24小时都市生态圈；地块4商业需要与地铁连通；

6、在整体规划上，结合地块高差，考虑设计多层地表、多首层，地下车库整体贯通，各地块之间连通的设计。各楼栋之间通过连廊连接，既实现人车分流也保证了空间的整体性，并合理利用裙楼顶、连廊等空间，打造立体绿化及公共空间；部分地块可考虑“工业上楼”需求，根据企业研发、中试、组装以及货物装卸的需要，在承重、电梯荷载等参数进行设计，以满足智能制造企业“工业上楼”的需求。

7、交通：需要考虑岳麓大道与本项目之间的关系，周边车流如何导流，解决岳麓大道到项目的交通问题，解决园区内部车流人流导流，及园区与城市公共交通的接驳（在园区地块内的城市道路间考虑BRT快速公交系统，并与地块间的连廊、天桥等进行交互设计）；所有地块之间都需要连通；