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顺义一直是北京住宅供地较多的地区，不过今年北京的第一批集中供地中，顺义却“缺席”了，没有一个地块。

不过，顺义却一直都不缺新房，在去年顺义高频次的供地下，顺义的新盘在今年“扎堆”开盘，目前在马坡就有5个新盘，仁和也有3个新盘。可能这也是顺义并不着急新供地的原因之一，毕竟之前的还没消化完。

相比马坡在早些年就被人熟知，仁和除了前几年曾经供应过一个共有产权房之外，其他的都没太大的印象，但如今却成为了顺义供应住宅的一个集中区域。

随着后沙峪、新国展这些老的顺义热点片区价格已经突破6万/平，购房人的眼光也逐渐转移到了虽然更远、但价格却便宜了一大截的顺义新城片区。

今天就来聊聊大家都很关心的顺义。

1、

顺义发展到了今天，已经和首都机场密不可分了。可以说是顺义前些年大踏步的发展，首都机场这一独特优势是重要原因之一。

而且，从未来的规划发展看，顺义也把“宝”大部分都压在了首都机场，以及临空带来的各种产业和功能区上。

在顺义的分区规划中，就明确顺义是要建设首都的国门空港城、创新前沿地、宜居示范区。国门、空港是摆在第一位的。

另外，未来支撑顺义发展的两大功能区，一个是前年批复的首都机场临空经济区，一个同样是去年确定的北京自贸试验区的国际商务服务片区，以及包括它们在内的创新产业集群，这两大功能区无疑也都是机场、空港带来的区域发展红利。

所以，在未来很长的一段时间里，顺义的发展关键还是要看机场、空港、临空区域。

从这一点看，刚才说到的顺义当前两个新盘供应集中区域，马坡和仁和，仁和则要更贴近这条发展的主轴线。

从上面这张图中可以看出，前些年顺义发展比较快的后沙峪组团，位于首都机场的西侧，而仁和组团则处在首都机场的东侧。西侧的后沙峪地区已经逐渐成熟，后期的重点则会逐渐扩展到沿机场的仁和、南法信、南彩组团。

再看一下这张规划图，顺义大片的城镇建设用地，都是围绕着首都机场的四周排布，其中西侧的后沙峪和东侧的仁和是建设用地面积最大的，后沙峪已经比较成熟了，将来大体量的建设发展，仁和这片待开发的区域会更多。

2、

对比一下马坡和仁和，两者的定位是不一样的。

马坡作为将来顺义区政府的所在地，未来的红利更多是顺义的行政中心。

在顺义分区规划中，对于马坡组团的定位，首先是展示新城形象的政务和公共服务中心。当然，同时也会建设产城融合的高端功能区，生态宜居的魅力新城组团。重点发展产业金融、新一代信息技术、智能装备。

而对于仁和，规划是赋予其更多产业发展的空间。

顺义分区规划对于仁和组团的定位，是做好承接中心城区适宜功能疏解和疏解非首都功能双重任务，持续提升城市综合服务水平和公共空间品质，建设现代化、生态型、配套完善的城市组团。重点发展商业服务、智能制造、新材料、航空航天。

而且，在最新公布的顺义区十四五规划中，已经把仁和、南法信、南彩合并成为了一个“创新产业集群提升区”。

划重点，这个“创新产业集群”非常重要，在北京城市总体规划中就明确提出。

“三城一区”大家都知道吧，所谓三城，大家都知道是中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城，而一区不止是亦庄开发区，而是“创新型产业集群和‘中国制造2025’创新引领示范区”。

在对“一区”的描述中，是要建设具有全球影响力的创新型产业集群，重点发展节能环保、集成电路、新能源等高精尖产业，着力打造以亦庄、顺义为重点的首都创新驱动发展前沿阵地。

而顺义则把创新型产业集群的提升放在了仁和、南法信、南彩，这片区域的重要性对于顺义乃至全市来说不言而喻。

所以从产业发展的角度上看，仁和的前景似乎要更好一些。目前的创新产业、临空、自贸这三区就有1.2万家入驻企业，

产业的发展对于住宅市场的影响也是巨大的，有产业的区域才有具备购买力的人群，这也是为什么海淀园区和朝阳望京等园区住宅价值更高的原因。

而且，轨道交通在某种程度上，也是为了产业发展服务的，毕竟职住平衡的原则在那里，无论是产业功能区周边配套居住的增多，还是上下班通勤的需求，对于轨道交通的服务意义更大。

这一点在顺义表现的也很明显。

在顺义的十四五规划中，对于轨道交通，重点是加快推进城际铁路联络线北延、轨道交通R4线东延、M15号线东延。

15号线东延短期最可能实现的也就是东延一站，到南彩。而起自朝阳区东坝的R4线，是规划能沿着机场的南侧和东侧，串联中德产业园等几个重点园区，直至仁和、南彩。而且R4线联通了北京自贸区试验区的朝阳和顺义两部分，支撑产业发展的意味更浓。

说到这里，就不难看出顺义对于“仁和、南法信、南彩”这片功能区给予的厚望。

对于马坡，顺义则将交通配套主要放在了市郊铁路通密线的完善上，比如在马坡增设站点等。

3、

刚才说了，顺义的发展一直围绕着机场、空港，其实仔细研究，可以发现北京的一条特殊发展轴线，就是45°轴线。

从城市规划来说，北京是一个横轴、一个竖轴。横轴是长安街、竖轴是中轴线。

不过仔细看这些年的发展，还可以看到北京一条因为发展而形成的45°轴线，就是延东北方向45°，而且只有东北方向才有。这一轴线最根本的源头就是机场。

从建外、朝外的第一使馆区，到三里屯的第二使馆区，再到亮马桥的第三使馆区，再到望京，再到沿机场高速和第二机场高速的东坝第四使馆区、金盏自贸区、孙河别墅区、中央别墅区。

从1958年首都机场建成到如今已经50多年，这条轴线也随着时间，呈现着一路向东北延伸到机场的态势。而这条轴线沿线发展起来的区域，都是和国际化密切相关的，所以从某种角度上说，这条45°的轴线也可以被看成是北京国际化发展轴线。

而顺义的新国展、后沙峪等地区，也是随着这条轴线的不断延伸，兴起和发展起来的。

如今，随着机场临空经济区和自贸区顺义部分的落地，这条轴线势必还会继续延伸到机场周边区域。它能否再次激活顺义拭目以待。

从这条轴线的住宅发展也可以总结出一些有意思的东西，因为越靠近轴线里，房价越贵，越往外则越便宜，建外、朝外、三里屯、亮马河的房价都已经是10多万，到了望京则是接近10万，再到后沙峪是6万，而到了机场周边的仁和，目前新房的价格已经只有4万了。

而从户型来看，沿着这条轴线，越往外面积更大，从二三环的老破小，到望京的刚需和改善，再到别墅区的纯改善，可以说沿着这条轴线，是一个逐步寻求住宅改善的趋势。

机场周边的仁和，目前的情况看，一方面刚才说的，要承接中心城区疏解功能，也包括人口。之前北京已经在这里大规模建设东城区居民疏解安置房，总量有1万套，今年就会交付。而且对接了东城的优质公共资源，如史家胡同小学分校、地坛医院的院区等。

再看一下商品房，刚才说了，仁和目前有三个新盘，也被称为“仁和三兄弟”，它们都是去年8月同一天拍的地，今年则是前后脚陆续入市销售。

这三个商品房的总房源量也有4000户，并配建有商业、公园等配套。在加上刚才说的公共资源的引入，加上距离朝阳望京、通州副中心的距离优势，这一片将来也会逐渐发展成为一个新兴居住区。

这三个新盘中，旭辉和路劲的项目主打的是刚需户型，两居到四居。

而龙湖的项目可选性要更多。不但有三居和四居的洋房，还有150平米以上的叠拼户型。

前些天去现场参观了一下，所以多说几句龙湖的这个项目云河砚。

这三个地块的容积率本身都是1.6，属于低密度的项目，从这个角度上看，应该属于改善型住宅。

目前除了后沙峪之外，仁和等机场周边的住宅开发还处于起步阶段，刚需户型主要还是本地人员购买，消化量有限。所以从某种意义上说，如果是要顺应45°轴线的规律，改善型住宅似乎更能吸引这一轴线上梯次改善的需求。

本身龙湖可以说是国内做别墅数一数二的开发商，按照别墅标准设计的园林、景观、社区，整体社区的居住舒适度也要更高。

户型设计方面，叠拼户型附送花园和露台，地面部分全面宽，达10.2米，地下部分挑高6.5米，南北三天井采光，而且是可以自定义去设计家庭活动空间。

而且，现场还做了北京首个裸眼3D太空主题的样板间，太空宇航感满满，有孩子的可以带孩子过去玩一下。